卖房要交哪些费用？中介佣金+CGT资本利得税2027指南

截至2027年，在澳洲卖房的主要费用包括：房产中介佣金（售价的1.5%-3.5%）、资本利得税CGT（若为投资房或非main residence）、以及过户师/律师费（约800-2000澳元）。如果你的房产是全程自住房，最大的好消息是：出售时免CGT。以下将卖房费用逐项拆解。

房产中介佣金

中介佣金（agent commission）通常是卖房最大的一笔直接费用。2027年市场参考范围（数据来源：各州房地产行业实践）：

· 大城市（悉尼、墨尔本）：房价的1.5%-2.5% · 中城市（布里斯班、珀斯）：房价的2.0%-3.0% · 小城市和区域：房价的2.5%-3.5%

对于一套100万的房产： · 佣金2%就是2万澳元 · 佣金3%就是3万澳元

大多数中介提供tiered commission结构——例如：前80万收2.5%，超出部分收1.5%。

中介佣金通常在settlement成功完成后由买方支付的购房款中扣除并支付给中介。所以卖方不需要提前准备现金支付佣金。

除此之外，中介还可能收取marketing费（广告营销费）——通常在1000-6000澳元之间，取决于你选择的营销方案（拍照、floorplan、realestate.com.au投放等）。

资本利得税CGT

CGT是卖房可能涉及的最大税务项目（数据来源：ATO 2027年指南）。

自住房（免CGT）： · 如果该房产在你持有期间一直是你的main residence，出售时免CGT · 如果你搬离后6年内出售，仍可享受main residence exemption（6年规则） · 如果你有多套房，同一时间只能有一套享受main residence exemption

投资房（需交CGT）： · 出售增值部分须交CGT · 如果持有超过12个月，个人可享受50%的CGT discount · CGT不是单独交的——它计入你当年的应税收入，按你的边际税率计算

CGT计算示例（投资房）： · 2017年买入价：60万澳元 · 购入成本（印花税+律师费+中介佣金）：5万澳元 · 持有期间资本改良（装修）：5万澳元 · 2027年卖出价：100万澳元 · 卖房佣金：2.5万澳元 · Cost base = 60万 + 5万 + 5万 + 2.5万 = 72.5万澳元 · Capital gain = 100万 - 72.5万 = 27.5万澳元 · 50% CGT discount：27.5万 × 50% = 13.75万澳元计入应税收入 · 如果边际税率39%，CGT约 = 13.75万 × 39% ≈ 5.36万澳元

海外买家（non-resident）出售澳洲房产不享受50% CGT discount，且自2025年7月1日起，non-resident出售价值超过75万澳元的房产时，买方必须扣除售价12.5%作为CGT withholding。

过户师/律师费

卖房也需要过户师或律师处理法律程序： · 费用通常在800-2000澳元 · 工作包括：准备Section 32（VIC）/合同文件、PEXA交割操作、协调买方律师 · 如果你同时有贷款需要discharge（还清），过户师还需处理discharge事项

其他卖房费用

· 如果房子在卖之前是空置的，需要styling（房屋陈列美化）：约2000-5000澳元 · 拍卖师费用（如选择拍卖）：约500-1500澳元 · 贷款discharge fee（如果还有贷款没还完）：约200-500澳元 · 市政费和水费调整——settlement日按天分摊退还给买方 · 可能的land tax调整（投资房）

FAQ

Q: 先自住后投资，卖房时CGT怎么算？ 按时间比例分摊。ATO使用”main residence天数÷总持有天数”来确定免税比例。例如持有10年，前5年自住后5年投资，增值的50%（即5/10）需要计算CGT。

Q: 卖房给海外买家有什么额外注意？ 作为卖方，你不需要为买方处理FIRB——那是买方的义务。但如果你是非居民（non-resident）卖方，自2025年起在settlement时买方必须扣留12.5%的CGT withholding。

Q: 卖房一定要用中介吗？ 不一定，可以private sale（私人出售）。但中介可以帮你营销、谈判、处理买家资格——用不用中介权衡的是时间精力和中介费之间的利弊。

准备卖房但还是不确定成本明细？可以通过过户帮小助手（Hayden）了解你具体情况的费用估算。

本文不构成税务建议。CGT计算和main residence exemption的适用请咨询注册税务代理。